个贷风险之我见
* 来源 : 信泽法园律师事务所 * 作者 : 信泽法园律师事务所 * 发表时间 : 2015-07-15 * 浏览 : 185
个贷风险之我见
发布时间：2007-10-16
个贷风险之我见现在网上有一个普遍的说法，认为随着个人按揭贷款的急剧膨胀，房地产风险全部集中在银行一家，我认为这种说法是不够全面的，而且有点夸大风险的因素。虽然，由于我国住房贷款开展时间较短，经济周期对居民偿付能力的影响还没有显现出来。因此，目前住房贷款的呆坏账比例相当低。目前国内银行的房贷坏账大都控制在千分之二以下，个人房贷仍算得上银行的优质资产。当然，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后数年后逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中约８０％是２０００年以来发放的。所以，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露，房地产风险将比较容易会集中在银行系统身上。同时，个贷的增长，银行的风险系数也相应增大，但并不能因此而得出这样的结论，即所有的房地产风险都集中在银行一家，因为个贷都是抵押贷款，即购房者将所购房屋抵押给银行，其次，开发商对个贷承担连带责任；另外，个贷风险很大程度上取决于市场供求关系的影响。房产价格上涨，银行、个人即开发商的风险也相应稀释，如房价大幅度下跌，则房产个贷的风险急剧上升。本人认为，整体而言，上海的房地产市场是比较理性的，其价格也是符合楼盘的基本品质和市场规律的，部分地段的楼盘价格确有过热价格，但并不代表上海的整体市场趋势。诚然，房地产的暴利时代已过去，将来的房地产价格走势将取决于供求关系，楼盘品质、房屋质量及购买力等因素。当然，个贷风险，很大程度上受房地产市场成熟程度的影响，由于我国房地产方面的立法很多方面还存在空白，至今仍然缺乏一个系统的房地产法，而且全国各地的地方政府，自行发布了一些地方法规与条例，这些地方法规与条例，有的与国务院的法规存在抵触，这使各地对房地产抵押贷款的具体操作与纠纷处理带来困难。其次，贷款人的观念或恶意欠贷也是引发个贷风险的重要因素，例如：“以租养房”的误区：一些经济不够宽裕的小业主，盲目投资，认为租金足够充抵贷款，凑钱购房，但出租市场并非想象的那么好，租金收入不抵贷款。高估自己的还款实力；还有的购房者超过家庭的经济实力，超面积购房或认购一套以上房屋。有的小业主因对房屋质量不满而恶意欠贷；小业主在入住时对房屋质量、物业管理、社区绿化等问题不尽人意，于是，很多买房人不还贷来对抗开发商或物业管理公司；，另外，骗贷现象也不少，房地产开发公司、咨询公司、物业管理公司等行业从业人员以员工或员工亲友的身份证明“骗贷”或解决资金缺口，或为了投资炒楼。为了解决上述问题，减少房地产投资风险，应当规范房地产市场的各种投资行为，并须加强房地产方面的立法。当然，探索并推动房地产市场证券化，应是未来房地产市场理性健康发展的必然趋势。
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